האם כדאי להשקיע בפורטוגל?

אם הגעתם לכאן, כנראה שהשאלה "האם כדאי להשקיע בפורטוגל?" כבר מנקרת לכם בראש לא מעט זמן.

אתם קוראים כותרות, שומעים מחברים, אולי אפילו גללתם קצת בקבוצות פייסבוק, והבנתם שמשהו טוב קורה שם בחצי האי האיברי.

אבל לפני שאנחנו צוללים למספרים, לתשואות ולכל מה שהופך את פורטוגל לפנינת הנדל"ן של אירופה, בואו נשים את הקלפים על השולחן.

השקעת נדל"ן מנצחת בפורטוגל לא מתחילה בבחירת נכס. היא מתחילה בתכנון מותאם אישית, באסטרטגיה מדויקת, ובתהליך נכון שמונע עוגמת נפש ומייצר שקט נפשי.

אתם מבינים, רוב האנשים חושבים שהשקעה בחו"ל פירושה לפתוח אתר אינטרנט, להצביע על דירה יפה, להעביר כסף ולקוות לטוב.

אבל מהניסיון של משרדנו, שמלווה משקיעים יום-יום בדרך לעצמאות כלכלית, המציאות עובדת אחרת לגמרי.

במאמר הזה, שאני מבטיח לכם שהוא המקיף, המקצועי והכן ביותר שתקראו בנושא, אנחנו הולכים לפרק לגורמים את השוק הפורטוגלי.

תשכחו מסיסמאות ריקות. אנחנו נדבר על למה דווקא עכשיו, למה צפון פורטוגל ופורטו בפרט הם ה-מקום להיות בו, איך עובד הקסם של רכישה "על הנייר", ואיך עושים את זה נכון, צעד אחר צעד, עם ליווי מקצועי מקצה לקצה.

מוכנים? קחו כוס קפה, שימו את הטלפון על השתק, ובואו נצא לדרך.

1. איך הפכה פורטוגל ליעד שכולם לוטשים אליו עיניים (ובצדק)?

אני רוצה לשתף אתכם במשהו אישי.

לאחר שנים של פעילות ענפה, השקעות ויזמות בשוק האמריקאי, התחלתי להרגיש שמשהו חסר.

השוק בארה"ב מדהים, אבל חיפשתי עבורי ועבור המשקיעים שלי שוק שמציע שילוב נדיר יותר: מינוף יעיל באמת, תנאי מימון נוחים, ופוטנציאל עליית ערך משמעותי, בלי להתפשר על יציבות.

חיפשתי, חקרתי, ניתחתי עשרות שווקים, ואז הגעתי לפורטוגל.

ומה שמצאתי שם גרם לי להבין שזה הדבר האמיתי הבא.

פורטוגל מציעה כיום שילוב של כלכלה בצמיחה, ביקוש עצום לדיור (שעולה בהרבה על ההיצע), ותנאים שפשוט קורצים למשקיע הזר.

זה לא טרנד של רגע. זו מדינה שהשכילה לייצר תשתיות, לעודד הגירה חיובית של הייטקיסטים ונוודים דיגיטליים, ולייצר סביבה עסקית מזמינה.

הקסם של המינוף האירופאי

אחד הדברים שהכי קסמו לי, ומהווים גיים-צ'יינג'ר אמיתי עבור משקיעים, הוא היכולת לקבל מינוף.

בזמן שבארץ הבנקים מקשיחים עמדות, בפורטוגל משקיעים זרים יכולים לקבל מימון בתנאים מצוינים, לרוב סביב 70% משווי הנכס.

זה אומר שאתם לא צריכים להביא מאות אלפי יורו מהבית כדי להיות בעלים של נכס איכותי בפריים לוקיישן.

2. הסוד של המקצוענים: למה אנחנו משקיעים בפורטו וסביבתה?

אם תשאלו את התייר הממוצע על פורטוגל, המילה הראשונה שתקפוץ לו לראש היא "ליסבון".

וזה בסדר, ליסבון עיר מדהימה, יפהפייה ורומנטית.

אבל אנחנו כאן כדי לעשות עסקים, לא (רק) כדי לשתות יין על שפת הנהר.

מהניסיון של משרד בלזה נדל"ן, שמבוסס על חקר שוק מעמיק ונוכחות פיזית בשטח, הבוננזה האמיתית נמצאת בצפון פורטוגל, ובעיקר בעיר פורטו והערים המקיפות אותה.

למה דווקא אזור הצפון? 3 סיבות מנצחות:

• פוטנציאל השבחה ועליית ערך: בעוד שליסבון הגיעה למעין מיצוי מחירים והרף שם גבוה מאוד, פורטו נמצאת בנקודת זינוק פנטסטית. המחירים עדיין שפויים, אבל הגרף מצביע בעקביות למעלה.
• תעשייה ואקדמיה: צפון פורטוגל הוא מנוע הצמיחה התעשייתי של המדינה. יש שם אוניברסיטאות מהטובות באירופה, מה שמבטיח זרם קבוע של סטודנטים, מרצים, וצעירים שנשארים לעבוד באזור וצריכים קורת גג איכותית.
• הגירה פנימית וחיצונית: המון חברות בינלאומיות מקימות את המטה שלהן בפורטו, מה שמושך אוכלוסייה איכותית עם יכולת תשלום גבוהה עבור שכירות לטווח ארוך.

זו בדיוק הסיבה שאנחנו בבלזה נדל"ן ממקדים את מאמצי איתור ההזדמנויות שלנו באזורים האלה. שם המספרים פשוט עובדים טוב יותר.

3. כסף על השולחן: כמה הון עצמי באמת צריך כדי להתחיל?

אחת השאלות שאני נשאל הכי הרבה היא: "חן, כמה כסף אני צריך כדי להיכנס למשחק?"

יש נטייה לחשוב שהשקעות בחו"ל שייכות רק לטייקונים או לאנשים שירשו מיליונים.

אז הנה החדשות הטובות, וזה משהו שחשוב לי להדגיש בצורה הברורה ביותר.

כדי לבצע השקעה חכמה, בטוחה ורווחית בפורטוגל, אתם צריכים הון עצמי התחלתי שנע בין 60 אלף ל-90 אלף יורו.

זהו.

זה הסכום שמאפשר לנו, בזכות מודל המימון היעיל, להיכנס לעסקאות איכותיות באזורי ביקוש חמים.

עם ההון הזה, אנחנו יכולים לבנות לכם אסטרטגיה שלמה שתייצר לכם נכס מניב, עולה בערכו, והכי חשוב – שקט ורגוע לטווח הארוך.

4. המודל של "על הנייר": לייצר עשרות אלפי יורו מזמן המתנה

בואו נדבר על אחת האסטרטגיות המנצחות שלנו, כזו שמייצרת רווחים משמעותיים למשקיעים שלנו עוד לפני שהם בכלל ראו שוכר אחד.

הגישה שלנו מתמקדת בפרויקטים חדשים או בדירות קיימות (יד שנייה) שנמצאות במצב מצוין, פחות בשיפוצים מסיביים והרפתקאות קבלניות מורכבות.

אבל "הפליפ" האמיתי והחכם אצלנו עובד קצת אחרת.

אנחנו אוהבים במיוחד לאתר פרויקטים חדשים ולרכוש אותם "על הנייר".

איך זה עובד בפועל ולמה זה גאוני?

כשאנחנו נכנסים לפרויקט בשלבי הפרי-סייל (Pre-Sale), אנחנו נהנים ממחירי רצפה של הקבלן.

בשלב הזה, נחתם חוזה שנקרא CPCV (חוזה הבטחת רכישה). תשלום ראשוני מגיע לרוב לאזור ה-30% מהעסקה.

לאחר מכן? אנחנו פשוט ממתינים.

כן, קראתם נכון. ההשקעה הגדולה ביותר שלכם בשלב הזה היא סבלנות.

בזמן שהבניין נבנה והפרויקט קורם עור וגידים, ערך הנכס עולה באופן טבעי. ברגע שאנחנו מגיעים לשלב קבלת המפתח, שווי הדירה כבר קפץ בצורה משמעותית.

אנחנו מדברים כאן על רווח 'על הנייר' של כמה עשרות אלפי אירו, שנוצר אך ורק מעצם הקדמת הרכישה.

ברגע שיש לנו מפתח ביד ונכס חדש דנדש, אנחנו מייעדים אותו להשכרה לטווח ארוך למשפחות או מקצוענים. ככה אנחנו נהנים גם מעליית הערך ההונית המיידית, וגם מתשואה שוטפת ויציבה לשנים קדימה.

5. המעטפת המשפטית: השריון שלכם בעולם הנדל"ן הפורטוגלי

אם יש משהו שהניסיון העשיר של משרד בלזה נדל"ן לימד אותנו, זה ששום עסקה טובה לא שווה את הנייר שהיא כתובה עליו אם היא לא מגובה משפטית ברזולוציות הגבוהות ביותר.

אני רואה לא מעט ישראלים שרצים לקנות דירה בחו"ל ומסתמכים על עורך הדין של המוכר או על הבטחות של מתווכים.

אצלנו, הנושא המשפטי הוא קודש הקודשים. זה המגן האנושי שלנו ושלכם.

השקעות נדל"ן בפורטוגל מחייבות הבנה עמוקה של החוק המקומי, של תקנות התכנון והבנייה, ושל כל הפרוצדורות הממשלתיות.

מה כוללת הבדיקה המשפטית שלנו?

כשאנחנו מאתרים נכס, לפני שאנחנו אפילו מדברים על מחיר סופי, צוות עורכי הדין המקומיים שאנחנו עובדים איתם נכנס לפעולה.

• בדיקת נסח טאבו מקומי (Certidão Permanente): אנחנו מוודאים שהנכס אכן שייך למוכר, שאין עליו שיעבודים, עיקולים או הערות אזהרה מצד צדדים שלישיים.
• רישוי ותכנון: אנחנו בודקים האם הנכס נבנה עם כל ההיתרים הנדרשים. האם יש חריגות בנייה? האם הייעוד שלו הוא אכן למגורים?
• בדיקת ה- CPCV (חוזה המכר): זהו אולי המסמך החשוב ביותר בעסקה. אנחנו מנסחים ומוודאים שחוזה הרכישה מגן על המשקיע מכל כיוון אפשרי, עם תחנות יציאה ברורות וסנקציות במקרה של אי עמידה בזמנים מצד המוכר.
• מספר מס (NIF) ופתיחת חשבון בנק: אנחנו מלווים אתכם בהנפקת מספר מס פורטוגלי, שזה הצעד הראשון והכרחי, ובפתיחת חשבון בנק מקומי דרכו תתנהל העסקה ושאליו יכנסו דמי השכירות בעתיד.

אתם יכולים לישון בשקט בישראל, בידיעה שיש סוללה של אנשי מקצוע בפורטוגל שהופכים כל אבן משפטית כדי להבטיח את כספכם.

6. למה בחירת הנכס היא למעשה החלק הקל ביותר?

אני רוצה רגע לחזור לאג'נדה המרכזית של בלזה נדל"ן.

בלזה נדל"ן הוקמה מתוך ההבנה, המגובה באלפי שעות שטח, שהשקעת נדל"ן בחו"ל אינה מסתכמת באיתור נכס.

למצוא דירה יפה באינטרנט? כל אחד יכול לעשות את זה ב-10 דקות.

אבל תהליך שלם שצריך לעבוד בפועל לאורך זמן? זה כבר סיפור אחר לגמרי.

לאחר שעבדתי עם אינספור משקיעים וליוויתי תהליכי רכישה מעבר לים, זיהיתי צורך אדיר בשוק.

המשקיע הישראלי, חכם ככל שיהיה, לא רוצה להתמודד עם 7 גורמים שונים בשלט רחוק. הוא לא רוצה לדבר עם מתווך אחד, עורך דין שני, יועץ משכנתאות שלישי, ואינסטלטור שדובר רק פורטוגזית.

הוא צריך כתובת אחת. אבא ואמא להשקעה שלו.

המודל השלם של בלזה נדל"ן

לכן, בנינו מודל ליווי מלא, 360 מעלות. אנחנו הכתובת האחת שלכם שמרכזת את כל שלבי ההשקעה תחת ניהול מקצועי אחד מוקפד.

המודל שלנו כולל:

• אפיון ותכנון פיננסי: יושבים יחד, מבינים את היכולות, המטרות והציפיות.
• איתור נכסים: חיתוך מדויק של פרויקטים חדשים ודירות יד 2 מעולות בפורטו וסביבתה.
• בדיקות וליווי משפטי: כמו שפירטתי קודם, הגנה הרמטית על הכסף שלכם.
• ליווי מימוני: השגת תנאי המשכנתא הטובים ביותר (זוכרים את ה-70% מינוף?).
• השבחה ושיפוץ: התאמות נדרשות (לרוב קוסמטיות, כי אנחנו רוכשים נכסים במצב טוב או חדשים) וריהוט קומפלט במידת הצורך.
• ניהול שוטף: מציאת שוכרים איכותיים, גביית שכר דירה, וטיפול בתחזוקה שוטפת.

התוצאה? המשקיע נשאר בישראל, ממשיך בחייו, בעבודתו ובשגרת משפחתו, וההשקעה מתנהלת בפורטוגל באופן מקיף ומקצועי, תוך כדי קשר רציף ושקיפות מלאה מולנו.

7. נגיעה קטנה במיסוי: למה הממשלה הפורטוגלית רוצה אתכם שם?

אני לא רואה חשבון, והמאמר הזה הוא לא תחליף לייעוץ מס פרטני, אבל אי אפשר לדבר על השקעות בפורטוגל בלי להזכיר את הגישה החיובית של המדינה למשקיעים.

פורטוגל מבינה שנדל"ן ומגורים הם קריטיים להתפתחות שלה, ולכן היא מייצרת תנאים שמאפשרים למשקיעים ליהנות מפירות ההשקעה שלהם בצורה הוגנת.

מספרים שחשוב להכיר:

מס על הכנסה משכירות: משולם אחת לשנה. נכון להיום הוא עומד על 25% מהרווח. החדשות הפנטסטיות הן שבעתיד הקרוב המס הזה צפוי לרדת ל-10% (מהלך שכבר אושר בפרלמנט הפורטוגלי!). זהו שינוי דרמטי שישאיר אצלכם הרבה יותר כסף נטו בכל חודש.

מס שבח (רווחי הון): מה קורה כשנרצה למכור את הנכס שעלה בערכו? בפורטוגל נהוג מס פרוגרסיבי שמשולם על 50% מהרווח בלבד.

בואו ניקח דוגמה פשוטה כדי לעשות סדר:

נניח שקנינו יחד דירה ב-250 אלף אירו (בעזרת משכנתא, כמובן).

לאחר מספר שנים, האזור התפתח, השוק עלה, ומכרנו את הדירה ב-350 אלף אירו.

יצרנו רווח הון של 100 אלף אירו.

במדינות אחרות הייתם משלמים מס על כל ה-100 אלף. בפורטוגל? תשלמו מס מדורג רק על מחצית מהסכום, כלומר על 50 אלף אירו בלבד.

זהו מנגנון חכם שמעודד השקעות לטווח ארוך ומשאיר את רוב הרווח בכיס של המשקיע.

8. שאלות ותשובות: 7 דברים שכל משקיע אינטליגנטי חייב לדעת

במהלך השנים ופגישות הייעוץ הרבות שלנו, אספתי את השאלות הבוערות ביותר שחוזרות על עצמן. הנה התשובות הכנות והישירות שלנו:

שאלה 1: בכנות, כמה כסף פנוי אני צריך היום כדי לצאת לדרך?

תשובה: כדי לעשות את זה נכון, בטוח ועם מינוף אופטימלי, אתם צריכים הון עצמי התחלתי נזיל שנע בין 60,000 ל-90,000 אירו.

שאלה 2: למה אתם כל כך נעולים על פורטו והצפון ולא על ליסבון?

תשובה: אנחנו אוהבים את המספרים יותר מאשר את המותג. צפון פורטוגל מציע תשואות גבוהות יותר משכירות, מחירי כניסה נוחים בהרבה, ופוטנציאל עליית ערך (Capital Gain) גדול יותר מאשר ליסבון, שהפכה ליקרה מאוד.

שאלה 3: מה זה בעצם CPCV שכולם מדברים עליו?

תשובה: CPCV הוא החוזה הראשוני (הבטחת רכישה). זה השלב שבו אנחנו "נועלים" את העסקה, לרוב כשאנחנו קונים על הנייר. בשלב זה אנחנו משלמים מקדמה, לרוב סביב 30% מערך הנכס, והשאר מגיע בהמשך בעזרת משכנתא.

שאלה 4: מה מדיניות המיסוי על שכירות? האם זה שוחק את הרווח?

תשובה: להפך, המיסוי מאוד אטרקטיבי. כיום משלמים 25% מהרווח (לאחר ניכוי הוצאות), ויש בשורה אדירה שכבר אושרה בפרלמנט – המס צפוי לרדת ל-10% בלבד בעתיד הקרוב!

שאלה 5: אני גר בחיפה. איך בדיוק אני מנהל נכס ששוכר אותו סטודנט בפורטו?

תשובה: אתם לא. אנחנו כן. מודל הליווי שלנו כולל ניהול שוטף מלא. אנחנו מוצאים את השוכר, דואגים לחוזה, לגבייה, ולתחזוקה. אתם רק בודקים את הפקדות השכירות בחשבון שלכם.

שאלה 6: האם אתם קונים דירות הרוסות ועושים להן "פליפ" מהיר?

תשובה: לא. האסטרטגיה שלנו מתמקדת בנכסים בטוחים יותר. אנחנו מתמקדים בפרויקטים חדשים או בדירות יד 2 במצב טוב שצריכות מקסימום שדרוג קל. הרווח המהיר שלנו (ה"פליפ" הרעיוני) מגיע מקנייה על הנייר במחירי פרי-סייל, המתנה לקבלת המפתח, ומימוש עליית הערך המובנית ללא צורך לשבור קירות ולנהל אתרי בנייה.

שאלה 7: אם אמצא דירה לבד ביד2 הפורטוגלי, תוכלו רק לעשות לי חוזה?

תשובה: אנחנו מאמינים בתהליך הוליסטי ולא בעבודת טלאים. ההצלחה של המשקיעים שלנו נובעת מכך שאנחנו מנהלים את האופרציה מ-א' ועד ת'. בחירת הנכס היא רק נגזרת של האסטרטגיה שבנינו יחד, ולכן אנחנו מלווים רק עסקאות שאנחנו בונים מאפס בסטנדרטים שלנו.

9. השורה התחתונה: מה הצעד הבא שלכם אל עבר העסקה הראשונה בפורטוגל?

השקעה בנדל"ן מעבר לים היא לא קפיצת ראש לבריכה חשוכה.

כשעושים את זה נכון, עם הון התחלתי הגיוני, עם מינוף חכם של כספי הבנק המקומי, ובאזורי הביקוש הנכונים בצפון פורטוגל – זו אחת ההחלטות הכלכליות החכמות ביותר שתוכלו לקבל.

המטרה של המאמר הזה הייתה לעשות לכם סדר בראש, להסיר את הערפל, ולהראות לכם שהשקעה בטוחה בפורטוגל היא לא מדע טילים, אלא תוצר של עבודה שיטתית, מקצועית ומנוסה.

בבלזה נדל"ן, כל צוות המומחים, ואני בתוכם, קמים בבוקר כדי לאתר את ההזדמנויות האלה, לבחון אותן בשבע עיניים, ולהוביל את תהליך הרכישה בבטחה אל מול כל הגורמים המקומיים.

אנחנו לא מוכרים לכם דירה; אנחנו בונים עבורכם תיק השקעות יציב ורווחי, בזמן שאתם ממשיכים ליהנות מהחיים בישראל.

אם יש לכם הון פנוי, ואתם מוכנים לעשות את הצעד החכם הבא לעבר צמיחה כלכלית, אל תשאירו את זה בגדר רעיון תיאורטי.

קביעת שיחת ייעוץ ללא עלות עם הצוות המקצועי שלנו היא הצעד הראשון.

בשיחה הזו, נכיר, נבין את הצרכים שלכם, ונראה יחד איך המודל של בלזה נדל"ן יכול לעבוד גם עבורכם.

מחכים לכם,

חן בנזימן וצוות בלזה נדל"ן – האנשים שמלווים את ההשקעה שלכם.