אפשרות לקבלת משכנתא בפורטוגל – המדריך המלא והמעודכן!

אם הגעתם לכאן, כנראה שכבר שמעתם את השמועה שמתרוצצת במסדרונות של משקיעי הנדל"ן בישראל. השמועה אומרת שפורטוגל היא היעד החם הבא, אבל מעבר לשמש, ליין ולחופי הים, יש שאלה אחת שמרחפת מעל הכל והיא זו שתקבע אם העסקה שלכם תצא לפועל או תישאר בגדר חלום רחוק: האם באמת אפשר לקבל משכנתא בפורטוגל?

התשובה הקצרה היא כן, בהחלט. התשובה הארוכה, והמעניינת הרבה יותר, היא שזה לא רק אפשרי – אלא שזהו אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים ביותר שקיימים היום בשוק הנדל"ן האירופי עבור משקיעים ישראלים. אבל, ויש כאן אבל גדול, זה לא קורה מעצמו.

בעוד שרבים חושבים שהסוד להשקעה מוצלחת נמצא במציאת "דירת מציאה", המציאות מוכיחה פעם אחר פעם שהשקעות נדל"ן בפורטוגל מתחילות בתכנון מותאם אישית ובתהליך פיננסי ומשפטי נכון, הרבה לפני שבכלל מסתכלים על תמונות של נכסים.

במאמר הזה אנחנו הולכים לפרק את הנושא הזה לגורמים. בלי סיסמאות ריקות, בלי הבטחות שווא, ועם הרבה מאד ניסיון מהשטח. תכינו קפה, כי עד סוף הקריאה, תדעו בדיוק איך הכסף שלכם יכול לעבוד הרבה יותר חזק בצפון פורטוגל.

70 אחוזי מימון מעבר לים? ספוילר: זה לגמרי בידיים שלכם

בואו נדבר רגע בכנות. רובנו רגילים למערכת הבנקאית בישראל. מערכת שלפעמים גורמת לנו להרגיש שאנחנו צריכים לבקש סליחה על זה שאנחנו רוצים לקחת הלוואה כדי לייצר לעצמנו עתיד כלכלי טוב יותר. לכן, כשמשקיע ישראלי שומע על האפשרות לקבל משכנתא במדינה זרה, התגובה הראשונית היא לרוב סקפטיות.

הרי למה שבנק בפורטוגל ייתן כסף לאזרח ישראלי שחי במרחק של אלפי קילומטרים?

התשובה טמונה בהבנה של הכלכלה הפורטוגלית. פורטוגל, ובעיקר אזורים צומחים כמו פורטו והצפון, מעודדת השקעות זרות. הבנקים שם הבינו מזמן שמשקיעים בינלאומיים מביאים איתם יציבות, הון ופיתוח כלכלי. לכן, הם יצרו מסלולים ייעודיים לתושבי חוץ.

מהניסיון של המשרד שלנו בבלזה נדל"ן, ברגע שניגשים לבנק בצורה מסודרת, עם תיק פיננסי מהודק, תוכנית עסקית ברורה וליווי משפטי מתאים – הדלתות נפתחות, ובתנאים שיכולים לגרום להרבה בנקאים בישראל להזיע.

אנחנו מדברים על יכולת לקבל מימון של סביב 70% מערך הנכס, מה שמאפשר לנו, המשקיעים, למנף את ההון העצמי שלנו בצורה פנומנלית. אבל כאן בדיוק נכנס המלכוד: הבנק הפורטוגלי לא יחלק כסף לכל דורש. הוא דורש מתודולוגיה, הוכחות הכנסה, ובעיקר – סדר מופתי.

הטעות של 90% מהמשקיעים: מתחילים מהדירה במקום מהכיס

אם יש דבר אחד שאנחנו רואים שוב ושוב, זו הנטייה של משקיעים להתאהב בנכס לפני שהם יודעים איך הם מממנים אותו. אנשים נכנסים לאתרי נדל"ן, רואים דירה יפהפייה בפורטו, מתחילים לדמיין את התשואה, ורק אז רצים לבדוק אם יש להם בכלל את הכסף או את אישור המשכנתא.

זה מתכון בטוח לתסכול.

בלזה נדל"ן הוקמה בדיוק מתוך ההבנה הזו. השקעת נדל"ן בחו"ל אינה מסתכמת באיתור נכס. זה אולי החלק הסקסי ביותר בתהליך, אבל הוא רק קצה הקרחון. תהליך אמיתי שנועד להחזיק מים לאורך זמן מתחיל בתכנון.

כמה הון באמת צריך כדי להתחיל?

אנחנו אוהבים לדבר במספרים ברורים, בלי ערפל. כדי לייצר השקעה איכותית בצפון פורטוגל, כזו שמשלבת מינוף בנקאי נכון ונכס שמניב תשואה יציבה ועליית ערך לאורך השנים, ההון המינימלי הנדרש נע בין 60,000 ל-90,000 אירו (EURO).

למה דווקא הסכום הזה?

כי הסכום הזה מאפשר לכם לכסות את ההון העצמי הנדרש למשכנתא (בדרך כלל סביב 30% מערך הנכס), וגם להשאיר מרווח נשימה לכל ההוצאות הנלוות: מיסים, אגרות משפטיות, פתיחת תיק משכנתא, והוצאות הליווי המקצועי.

מי שמוכר לכם אשליות שאפשר להיכנס לשוק הפורטוגלי עם 20,000 אירו ולצאת טייקונים, כנראה לא ביקר בבנק פורטוגלי מעולם, ובטח שלא עבר תהליך אישור מול מחלקת החיתום.

למה פורטו? כשההיגיון הפיננסי פוגש פוטנציאל אדיר

בעוד שרוב התיירים (וגם לא מעט משקיעים מתחילים) נוהרים באופן טבעי לליסבון, אנחנו בבלזה נדל"ן כיוונו את הרדאר שלנו צפונה. אל העיר פורטו והערים והעיירות שמקיפות אותה בצפון פורטוגל.

למה? כי המספרים לא משקרים.

חן בנזימן, יזם ומשקיע נדל"ן שמוביל את הפעילות שלנו בשטח, הבין את זה מהר מאד. לאחר שנים של פעילות ענפה בשוק האמריקאי – שוק שיודע להיות רווחי אך גם תנודתי ודורשני מאד – חן חיפש שוק שיעניק מינוף יעיל יותר, רשת ביטחון חזקה, ותשואה שהגיוני לבנות עליה לאורך שנים.

כשהוא נחת בפורטוגל, התמונה התבהרה. פורטו הציגה את השילוב המושלם: תנאי מימון נוחים בצורה יוצאת דופן, ביקוש יציב וקשיח מצד אוכלוסייה מקומית חזקה וסטודנטים, ופוטנציאל עליית ערך שכבר מתממש בשטח אבל רחוק ממיצוי.

פורטו היא עיר שממציאה את עצמה מחדש. יש בה תעשייה, תיירות, אוניברסיטאות מובילות, והשקעות עתק בתשתיות. כשהבנק המקומי בוחן בקשת משכנתא לנכס בפורטו או בסביבתה, הוא רואה נכס בטוח. נכס שקל להשכיר אותו וקל להעריך את השווי שלו. וזה, רבותי, בדיוק מה שחברות ביטוח ובנקים אוהבים: ודאות.

הצד המשפטי: איך נראה תהליך רכישה ומשכנתא בפורטוגל?

בואו נצלול לעומק ונדבר על איך זה עובד בפועל. מהניסיון של משרדנו, ההבדל בין עסקה מדהימה למפח נפש נמצא באותיות הקטנות של ההליך המשפטי והבירוקרטי. בפורטוגל, כמו בפורטוגל, יש דרך לעשות דברים, ואסור לדלג על שלבים.

הוצאת מספר מס (NIF) ופתיחת חשבון בנק

השלב הראשון והבסיסי ביותר הוא קבלת ה-NIF (Número de Identificação Fiscal). בלעדיו, אתם לא קיימים מבחינת המערכת הפורטוגלית. לאחר מכן, יש לפתוח חשבון בנק מקומי. כאן כבר נדרשת עבודה של אימות זהות, הוכחת מקורות הון (הבנקים בפורטוגל, ובאירופה בכלל, מאד נוקשים בכל הנוגע להלבנת הון), והגשת מסמכים מתורגמים ומוחתמים כהלכה.

החיתום המוקדם (Pre-Approval)

עוד לפני שאנחנו חותמים על עסקה, אנחנו מגישים את התיק שלכם לחיתום בנקאי. המטרה היא לקבל אישור עקרוני למשכנתא. הבנק יבחן את תלושי השכר שלכם, דפי בנק, דוחות אשראי מישראל, ויוודא ששיעור ההחזר החודשי שלכם (DSTI) לא חורג מהמותר (לרוב לא יעלה על 30%-35% מההכנסה הפנויה שלכם).

ה- CPCV: החוזה שמחזיק את העסקה

אחד המושגים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר הוא ה-CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda). זהו בעצם חוזה ההבטחה לרכישה, מעין זיכרון דברים בעל תוקף משפטי חזק מאד בפורטוגל.

בשלב הזה, רוכשים משלמים מקדמה ראשונית לקבלן או למוכר. בעסקאות שאנחנו מלווים, תשלום זה מגיע לרוב לאזור ה-20%-30% מערך הנכס.

למה אנחנו מתעכבים על זה משפטית? כי ה-CPCV חייב להיות מנוסח בצורה שתגן עליכם מכל כיוון. מה קורה אם הבנק בסוף מתעכב עם המשכנתא? מה קורה אם המוכר מתחרט? החוק בפורטוגל נוטה להגן על הרוכשים (לדוגמה, במקרים מסוימים אם המוכר מתחרט לאחר חתימת ה-CPCV, הוא נדרש להחזיר לרוכש כפליים מסכום המקדמה!), אבל כדי שזה יקרה, החוזה חייב להיות ערוך על ידי עורכי דין מקומיים שחיים את השוק. זה בדיוק הליווי המלא שאנחנו מעניקים תחת קורת הגג שלנו.

ריביות, מסלולים, ואיך שהמערכת עובדת בשבילכם

כשמדברים על משכנתא בפורטוגל, צריך להבין את המסלולים. רוב המשכנתאות מתבססות על מדד ה-Euribor (מדד הריבית האירופי בין הבנקים). בעבר, יכולנו לראות ריביות אפסיות, היום המצב מעט שונה והריביות התייצבו ברמות ריאליות יותר, אך עדיין תחרותיות מאד ביחס לשוק הישראלי.

אתם יכולים לבחור בין ריבית משתנה, ריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, או מודל משולב (Mixed) שבו הריבית קבועה למספר שנים מוגדר (למשל 5 או 10 שנים) ולאחר מכן הופכת למשתנה.

הצוות שלנו, שמכיר את עולם התכנון הפיננסי על בוריו, תמיד יתאים את מסלול המשכנתא לאסטרטגיית היציאה או ההחזקה שלכם. משקיע שמתכנן להחזיק בנכס ל-15 שנים לצורך הכנסה פסיבית שוטפת, יצטרך תמהיל שונה לחלוטין ממשקיע שמתכנן לפרוע את המשכנתא מוקדם באמצעות מימוש קרן השתלמות בעוד 6 שנים.

מה לגבי הגיל? כן, גם לזה יש משמעות

בניגוד לישראל, שם הבנקים מאפשרים לעיתים למתוח משכנתאות עד גילאים מאד מאוחרים, בפורטוגל רוב הבנקים מגבילים את גיל סיום המשכנתא לגיל 70 או 75. כלומר, אם אתם בני 50 היום, תוכלו לקבל משכנתא ל-20 או 25 שנים מקסימום. זה נתון קריטי שמשפיע ישירות על גובה ההחזר החודשי שלכם, וחובה לקחת אותו בחשבון בתכנון הפיננסי המוקדם.

ההשקעות שלנו: פחות פטישים, יותר שקט נפשי

אחת ההחלטות האסטרטגיות הכי חשובות שקיבלנו בבלזה נדל"ן היא המיקוד בסוג הנכסים. אחרי עבודה ענפה עם משקיעים ותהליכי רכישה מעבר לים, הבנו מה עובד הכי טוב כשנמצאים רחוק מהנכס.

לכן, אנחנו פחות עוסקים בנכסים שדורשים שיפוצים מסיביים והשבחות מורכבות שכוללות קבלנים, שבירת קירות והפתעות מתחת לרצפה. אנחנו מתמקדים יותר בפרויקטים חדשים (קנייה "על הנייר" או בשלבי בנייה מתקדמים) וכן בדירות קיימות (יד שנייה) שנמצאות במצב טוב מאד ומוכנות להשכרה מיידית.

למה זה קשור למשכנתא?

קשר ישיר! הבנקים הפורטוגלים אוהבים פרויקטים חדשים. קל להם מאד להעריך את השווי שלהם (אין בעיות של בלאי סמוי), ויש להם ביטחון מלא בנכס שמשמש כבטוחה.

רכישה של דירה חדשה על הנייר גם מאפשרת לנו לייצר מרווח נשימה אדיר. אנחנו חותמים, משלמים את ההון הראשוני, וממתינים למפתח. בזמן הזה, עקב התפתחות השוק, הנכס לרוב עולה בערכו, כך שעד שמגיע מועד קבלת המפתח והפעלת המשכנתא המלאה, אנחנו כבר יכולים לרשום רווח (על הנייר) של כמה עשרות אלפי אירו, מה שמייצר הון אקווטי (Equity) חזק ויציב להמשך הדרך. רוב המשקיעים שלנו רואים בזה בסיס נהדר להשקעה לטווח ארוך, המניבה שכירות יציבה במינימום תחזוקה.

רגע של רצינות: מה בנוגע למיסים?

אנחנו לא ניכנס פה לשיעור חשבונאות מייגע, אבל מהניסיון של משרדנו, אי אפשר לדבר על משכנתא והכנסות משכירות מבלי לגעת במיסוי. הרי בסוף, מה שחשוב זה כמה כסף נשאר לכם נטו בכיס.

חשוב שתכירו שני נתונים משמעותיים וחיוביים מאד (ונכונים להיום):

• מס על הכנסה משכירות: משולם אחת לשנה בפורטוגל. כיום הוא עומד על 25% מהרווח. החדשות המצוינות הן שבעתיד הקרוב מאוד המס הזה צפוי לרדת משמעותית ל-10% (מהלך שכבר אושר בפרלמנט הפורטוגלי!). זהו שינוי דרמטי שיזניק את התשואה נטו של המשקיעים.
• מס שבח (רווחי הון בעת מכירה): פורטוגל נוקטת בגישה מאד הוגנת כלפי משקיעים. מס השבח הוא פרוגרסיבי (מדורג), אבל החלק המעניין הוא שמשלמים אותו רק על 50% מהרווח! לדוגמה: קניתם דירה ב-250,000 אירו ומכרתם ב-350,000 אירו? הרווח הוא 100,000 אירו. אתם תשלמו את המס רק על 50,000 אירו. זה משאיר לכם נתח משמעותי מאד מהרווח בכיס.

הפילוסופיה של בלזה: למה לא כדאי לעשות את זה לבד?

תראו, אנחנו ישראלים. אנחנו אוהבים לעשות דברים בעצמנו, לקרוא קצת באינטרנט, להרגיש שאנחנו "מבינים עניין" ולחסוך בעלויות. אבל כשמדובר בהשקעה של מאות אלפי אירו מעבר לים, שיטת ה"סמוך עליי" ו"יהיה בסדר" היא סכנה כלכלית.

בלזה נדל"ן הוקמה בדיוק בגלל שראינו אנשים טובים שנתקעו. זיהינו את הצורך הבוער בכתובת אחת שמרכזת את כל שלבי ההשקעה תחת ניהול מקצועי, אחראי, ובעיקר – כזה שלוקח אחריות לאורך זמן.

בנינו מודל ליווי מלא שכולל את הכל. החל מאיתור הנכסים על ידי חן, דרך בדיקות חמורות, ליווי משפטי הדוק עם עורכי דין מקומיים, טיפול בכל נושא המימון והמשכנתא בהובלתו של הצוות, ועד ניהול שוטף של הנכס לאחר קבלת המפתח. המטרה שלנו היא שהמשקיע יישאר בישראל, ימשיך בשגרת חייו, וההשקעה שלו תתנהל בפורטוגל באופן מקיף ומקצועי, תוך כדי קשר קבוע ושקיפות מלאה מולנו.

אצלנו לא קונים דירה ואומרים "שלום". אנחנו פה כדי לוודא שהתהליך עובד, שהמשכנתא משולמת מתוך כספי השכירות, ושהנכס מתנהל בצורה מיטבית.

שאלות ותשובות: עושים סדר בכל מה שקשור למשכנתא בפורטוגל

האם אני חייב להגיע לפורטוגל פיזית כדי לקבל את המשכנתא?

לא בהכרח. בעזרת ייפוי כוח נוטריוני מקצועי (שאנחנו מכינים יחד עם הצוות המשפטי), אנחנו יכולים לבצע את רוב הפעולות עבורכם, כולל חתימה על ה-CPCV ופתיחת חשבון בנק, מבלי שתצטרכו לעלות על טיסה.

כמה זמן לוקח לאשר משכנתא בפורטוגל?

מהרגע שהגשנו תיק מלא ומסודר לבנק (וזה השלב הקריטי – הכל חייב להיות מתורגם ומושלם), האישור העקרוני יכול להתקבל תוך מספר שבועות בודדים. התהליך המלא עד לחיתום סופי משתנה, אך לרוב לוקח בין חודש וחצי לחודשיים.

האם הבנק בפורטוגל מסתכל על המשכנתא שיש לי בישראל?

הבנק הפורטוגלי בוחן את סך ההתחייבויות שלכם מול סך ההכנסות שלכם (יחס החזר – DSTI). המשכנתא הישראלית שלכם תילקח בחשבון כהוצאה חודשית קבועה, ולכן התכנון הפיננסי המוקדם הוא קריטי כדי לוודא שאנחנו עומדים ביחס ההחזר הנדרש.

האם תושבי חוץ משלמים ריביות גבוהות יותר מהמקומיים?

הפער מזערי עד כמעט ולא קיים, והתחרות בין הבנקים בפורטוגל על כספי המשקיעים הזרים היא גדולה. בעבודה נכונה ומקצועית מול הבנקים, אנחנו יודעים להשיג תנאים מצוינים שכמעט זהים לאלו של אזרח פורטוגלי, עם מרווחי ריבית (Spread) הוגנים מאד.

מה קורה אם אין לי את ההון המינימלי של 60-90 אלף אירו?

ההמלצה המקצועית שלנו היא להמתין ולחסוך, או לחילופין – לבחון שותפויות משפחתיות. אופציה מעניינת נוספת, שגם בה אנחנו מסייעים, היא להיתמנף כנגד הכספים שלכם בקרן הפנסיה, השתלמות, קופות גמל, וכו'. לא מדובר בלהוציא את הכסף חס וחלילה! מדובר בקבלת הלוואה בתנאים סופר אטרקטיביים כנגד אותם כספים, שממשיכים לעבוד לכם באותם אפיקים.

האם הבנק מממן גם הוצאות נלוות או רק את שווי הנכס?

המשכנתא בפורטוגל ניתנת אך ורק כנגד הערכת השווי של הנכס (או מחיר הרכישה, הנמוך מביניהם). הוצאות נלוות כגון מיסי רכישה, נוטריון, ודמי פתיחת תיק משולמים מתוך ההון העצמי שלכם, וזו עוד סיבה שאנחנו מקפידים על תכנון הון עצמי מדויק מראש.

הצעד הבא שלכם אל עבר הנכס בפורטוגל

רכישת דירה להשקעה בחו"ל עם משכנתא מקומית היא לא מדע טילים, אבל היא בהחלט דורשת אדריכלות פיננסית מדויקת. הפורטוגלים מציעים לנו היום חלון הזדמנויות פנטסטי: שוק יציב, פוטנציאל עליית ערך, בנקים שמשתפים פעולה, וסביבת מיסוי שהופכת לידידותית יותר ויותר. אבל כדי ליהנות מכל הטוב הזה, אי אפשר פשוט "לזרום". צריך לעבוד מסודר.

בבלזה נדל"ן, אנחנו לא מוכרים לכם דירות. אנחנו מלווים אתכם בתהליך בניית עושר לטווח ארוך. חן בנזימן ימצא עבורכם את העסקאות הטובות ביותר בשטח, במקומות שבהם הכלכלה צומחת והביקוש קשיח. אנו נדאג שהמספרים יעבדו בשבילכם, שהמשכנתא תאושר, ושהסיכון יהיה מחושב ומנוהל היטב. ואתם? אתם מוזמנים להישאר בישראל, לנהל את חייכם כרגיל, ולקבל מאיתנו דיווחים שוטפים על ההשקעה שלכם שקורמת עור וגידים בפורטו.

השקעה טובה מתחילה בשיחה טובה. אם יש לכם את ההון העצמי המתאים (60-90 אלף אירו ומעלה), ואתם מבינים את הערך של השקעה יציבה לטווח ארוך עם ליווי מקצועי של קצה לקצה, אנחנו מזמינים אתכם לקבוע איתנו שיחת ייעוץ ללא עלות. בואו נבדוק יחד איך אנחנו גורמים למערכת הפורטוגלית לעבוד בשבילכם.