תשואות נדל"ן בפורטוגל: הסוד להצלחה כלכלית מדהימה!

בואו נשים את הדברים על השולחן כבר בהתחלה.אם הגעתם לכאן, כנראה שאתם כבר עייפים מלקרוא את אותן הבטחות ממוחזרות ברחבי הרשת.

כולם מדברים איתכם על "תשואות מטורפות", "הזדמנויות של פעם בחיים", ועל איך שפורטוגל היא אלדורדו החדשה של עולם הנדל"ן. אבל האמת? השקעות נדל"ן בפורטוגל, או בכל מקום אחר בעולם, לא מתחילות בחיפוש נואש אחרי נכס באתרים מקומיים. הן מתחילות בתכנון. בתהליך נכון, שקול, פיננסי ומשפטי.

מהניסיון של המשרד שלנו, "בלזה נדל"ן", המשקיעים שמפסידים כסף הם אלה שמתאהבים בתמונות של דירות עם חלונות לנוף של נהר הטז'ו, במקום להתאהב במספרים, באסטרטגיה ובהגנות המשפטיות.

במאמר הזה, אני הולך לקחת אתכם למסע עמוק אל תוך הקרביים של שוק הנדל"ן הפורטוגלי. אנחנו נדבר על מספרים אמיתיים, נצלול לעומק הדרמה המשפטית שאף אחד לא מספר לכם עליה, ונבין איך באמת מייצרים כאן כסף.

בלי קלישאות, בלי הבטחות שווא, ועם המון ניסיון מהשטח. מוכנים? קחו כוס קפה (או אספרסו פורטוגלי קצר), אנחנו מתחילים.

האמת הלא מצונזרת על תשואות נדל"ן בפורטוגל

כשמדברים על תשואות נדל"ן בפורטוגל, צריך להפריד בין הפנטזיה של סוכני המכירות לבין המציאות של מנהלי ההשקעות.

הרבה אנשים שואלים אותנו: "תגיד, כמה תשואה אני אעשה בליסבון או בפורטו?" התשובה הקצרה היא: תלוי איזה משחק אתם משחקים.

התשובה הארוכה היא שפורטוגל מציעה כיום את אחד השילובים הנדירים ביותר באירופה: יציבות חזקה של מדינה מערבית, יחד עם פוטנציאל השבחה ועליית ערך שמאפיין שווקים מתפתחים.

אנחנו רואים תשואות שוטפות משכירות (Yield) שנעות סביב 4% עד 7% נטו, תלוי באזור ובסוג הנכס.

אבל האם פה טמון הכסף הגדול? ממש לא.

למה אנחנו לא מתעסקים בשיפוצים ו"השבחות כוחניות"?

תראו, יש את הדרך הקשה ויש את הדרך החכמה. הדרך הקשה היא לקנות חורבה במרכז פורטו, לנסות להשיג אישורי בנייה מעירייה פורטוגלית (שמתנהלת בקצב… בואו נגיד, מאוד רגוע), ולנסות לנהל קבלני שיפוצים בשלט רחוק מישראל.

מהניסיון של המשרד שלנו, זה מתכון לכאב ראש, חריגות תקציב, ושיער לבן בגיל מוקדם. לכן, בבלזה נדל"ן פיצחנו מודל אחר, נקי יותר, רווחי יותר והרבה פחות מסוכן.

הפוקוס שלנו הוא על פרויקטים חדשים (על הנייר) ועל דירות יד 2 קיימות במצב מצוין.

ה"פליפ" (Flip) האמיתי והאלגנטי אצלנו לא דורש שבירת קירות והחלפת אינסטלציה.

הוא פועל על מנגנון פשוט וגאוני: לקנות נכס על הנייר בשלבי הפרי-סייל (Pre-sale), להיכנס במחיר רצפה עם תנאי תשלום נוחים, להמתין בסבלנות עד לקבלת המפתח…

ושם, בנקודת המסירה, למכור את הנכס ולגזור קופון של כמה עשרות אלפי אירו.

למה זה עובד? כי בפורטוגל יש מצוקת דיור אדירה ורעב עצום לדירות חדשות ומוכנות למגורים.

המשקיע המקומי או התושב הזר שמגיע לרילוקיישן, רוצה לשים את המזוודה ולהיכנס לדירה מחר בבוקר. הוא מוכן לשלם פרמיה יפה מאוד כדי שאתם תהיו אלה שחיכו שנתיים לקבלן.

הזירה המשפטית בפורטוגל: 5 דברים שחובה לדעת (ואסור לפספס)

אם יש משהו שאנחנו מתגאים בו בבלזה נדל"ן, הוא שלא ניגשים לעסקה בלי חגורת ביטחון משפטית מברזל.

שוק הנדל"ן בפורטוגל הוא מוסדר, שקוף, אבל מלא בניואנסים שמשקיע זר חייב להכיר.

תשכחו מ"יהיה בסדר". בפורטוגל, מה שלא כתוב וחתום אצל נוטריון, פשוט לא קיים.

1. מספר המס שלכם – ה-NIF

הצעד הראשון, עוד לפני שראיתם תמונה של דירה, הוא הוצאת NIF (Número de Identificação Fiscal).

בלי המספר הזה, אתם לא קיימים בפורטוגל. אתם לא יכולים לפתוח חשבון בנק, לא יכולים לקנות קפה, ובטח שלא יכולים לרכוש נכס.

אנחנו דואגים להוציא את זה עבורכם עוד כשאתם שותים את הקפה של הבוקר בתל אביב.

2. ה-CPCV (חוזה הבטחה לרכישה)

זהו אולי המסמך החשוב ביותר בתהליך, במיוחד כשקונים פרויקט על הנייר.

CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda – הוא זיכרון הדברים/חוזה המכר הראשוני שמחייב את שני הצדדים.

מהניסיון של המשרד שלנו, כאן בדיוק נופלות העסקאות של החובבנים.

למה?

כי בחוזה הזה חייבים להכניס סעיפי יציאה, סעיפים המותנים בקבלת מימון, וקנסות ברורים ליזם במקרה של איחור במסירה.

החוק הפורטוגלי קובע (וזה חוק מדהים למשקיעים) שאם המוכר מתחרט ומבטל את העסקה לאחר חתימת ה-CPCV, הוא חייב להחזיר לכם כפליים מהמקדמה ששילמתם!

אם אתם ביטלתם ללא סיבה מוצדקת מעוגנת בחוזה? איבדתם את המקדמה. לכן, ייצוג משפטי מקומי וחריף הוא לא מותרות, הוא אוויר לנשימה.

3. בדיקות הנאותות (Due Diligence)

בדירות יד שנייה במצב טוב, אנחנו לא סומכים על המילה של המוכר, גם אם הוא נראה הבנאדם הכי נחמד בעולם.

אנחנו שולחים את הצוות המשפטי לבדוק את ה- Certidão Permanente (נסח הטאבו המקומי) ואת ה- Caderneta Predial (מסמך רשות המיסים).

האם יש חובות על הנכס? האם יש משכנתא קודמת שצריך לסלק? האם יש זכויות צד ג'? האם התוכניות בעירייה תואמות את המציאות?

אנחנו מנקים את השולחן מכל מוקש משפטי פוטנציאלי לפני שאירו אחד עוזב את חשבון הבנק שלכם.

4. אירוע המס: IMT ו-IS

אי אפשר לדבר על תכנון פיננסי בלי להבין את המיסוי במעמד הרכישה.

בפורטוגל אתם תשלמו IMT (מס רכישה) שמשתנה בהתאם למחיר הנכס ויעודו, ו-IS (מס בולים) שעומד לרוב על 0.8%.

בתכנון המוקדם שאנחנו עושים, כל המיסים האלה משוקללים אל תוך האקסל. אין הפתעות של הרגע האחרון.

5. מעמד ה"אשקריטורה" (Escritura)

זהו המעמד הסופי של חתימת העסקה והעברת הבעלות מול נוטריון פורטוגלי.

הנוטריון בפורטוגל הוא דמות כמעט קדושה. הוא נציג המדינה, והוא מוודא שכל המיסים שולמו וכל המסמכים חוקיים.

במודל של בלזה, אתם נותנים ייפוי כוח (Power of Attorney) חוקי ומוגדר מראש לצוות שלנו, כך שה"אשקריטורה" מתבצעת בשמכם, ואתם אפילו לא צריכים לעלות על טיסה.

האנשים מאחורי המספרים: למה בנינו את "בלזה נדל"ן"?

הקמנו את בלזה נדל"ן מתוך הבנה כואבת שהשקעת נדל"ן מעבר לים לא יכולה להסתכם ב"תיווך עסקאות".

זה פשוט לא עובד ככה.

חיבור של משקיע לנכס ו"שגר אותו לדרכו" זו חוסר אחריות.

תהליך של השקעה חייב להיות הוליסטי. הוא דורש איתור, בדיקה, ליווי משפטי, השגת מימון (משכנתא), וניהול שוטף אמיתי.

לכן איגדנו את המוחות הכי חדים שלנו כדי ליצור קורת גג אחת, כתובת אחת שמרכזת הכל, כדי שהמשקיע יישאר בארץ, בשקט הנפשי שלו, בזמן שהכסף שלו עובד בפורטוגל.

חן בנזימן – יזם ומשקיע נדל"ן (העיניים שלכם בשטח)

חן מגיע עם קילומטראז' של עשייה בשוק האמריקאי.

אבל אחרי שנים בארה"ב, חן הבין שמשהו השתנה. הוא חיפש שוק חדש, שוק שמציע מינוף יעיל יותר, ריביות הגיוניות ותשואות שמצדיקות את הסיכון.

כך הוא גילה את פורטוגל.

הוא זיהה שם את שילוב הקסם: תנאי מימון נוחים בצורה יוצאת דופן לזרים (עוד ניגע בזה), ביקוש קשיח ויציב, ופוטנציאל עליית ערך (Capital Gain) שמשאיר אבק לשווקים אחרים באירופה.

חן הוא האיש שלנו בחזית. הוא מוביל את איתור ההזדמנויות (ממש לא דירות שיושבות חודשים באתרי אינטרנט ציבוריים, אלא גישה ישירה ליזמים), הוא בוחן את העסקאות, מנהל את המשא ומתן המקומי, ומנצח על ניהול ההשקעה בפועל ביום שאחרי.

הסוד הגלוי של מינוף בפורטוגל (כשהבנק הפורטוגלי עובד בשבילכם)

אחד הדברים שהופכים את פורטוגל לפנינה אמיתית הוא הגישה של הבנקים המקומיים לזרים.

בישראל, לנסות לקבל מימון לעסקה להשקעה זו משימה מורכבת ויקרה.

בפורטוגל? הבנקים דווקא שמחים מאוד (כל עוד הכל מתנהל מסודר ועם הניירת הנכונה) לתת לכם משכנתא.

מהניסיון של המשרד שלנו, משקיע ישראלי יכול לקבל כיום מימון של עד 70% ולפעמים 75% משווי הנכס, ובריביות שלרוב נמוכות מאלו הנהוגות בישראל או בארה"ב.

תבינו את המספרים: נניח ואתם קונים דירה על הנייר ב-250,000 אירו.

אתם לא צריכים להביא את כל הסכום מהבית. במודל הפליפ על הנייר, התשלומים נפרסים לפי התקדמות הבנייה. ואם מדובר בנכס יד 2 שאתם משאירים לתשואה? אתם מביאים הון עצמי של כ-30% פלוס הוצאות נלוות, והבנק מממן את השאר.

השכירות שתקבלו מהנכס אמורה, ברוב המקרים המתוכננים היטב, לכסות את החזר המשכנתא ואף להשאיר תזרים חיובי.

זה נקרא "כסף טוב". הבנק קונה לכם את הנכס לאט לאט, בזמן שהנכס עצמו עולה בערכו.

למה אנחנו לא מאמינים בשיטת ה"שגר ושכח"?

יש חברות שמציעות לכם לקנות, גוזרות את העמלה, ונעלמות אל האופק.

אנחנו בבלזה בנינו מודל ליווי מלא.

החל משלב פתיחת קבוצת הוואטסאפ הראשונה, בחירת הנכס עם חן, המשא ומתן, ההתנהלות מול עורכי הדין הפורטוגלים, הבנקאים, ועד קבלת המפתח.

ומה קורה ביום שלמחרת?

אנחנו מנהלים את הנכס. דואגים להשכרה, מתנהלים מול השוכרים, מתקנים את הברז שדלף, ומעבירים לכם את הדו"ח החודשי והכסף לחשבון.

הכל כדי שאתם תישארו בישראל, תמשיכו בחיים שלכם, וההשקעה שלכם תתנהל במקצועיות קפדנית.

7 שאלות שמשקיעים חכמים שואלים אותנו (ותשובות ללא פילטרים)

אנחנו אוהבים משקיעים ששואלים שאלות קשות. הנה השאלות שאנחנו נתקלים בהן כל הזמן, והתשובות הישירות שלנו:

• שאלה: למה שלא אקנה דירה ישנה ממש בזול ואשפץ אותה בעצמי?
  תשובה: כי בפורטוגל, חוקי השימור מחמירים, בעלי מקצוע טובים קשה מאוד למצוא (והם תפוסים חודשים קדימה), וחריגות תקציב בשיפוץ הן כמעט ודאיות. במקום להמר, אנחנו הולכים על פרויקטים חדשים עם אחריות קבלן, או על נכסי יד 2 שכבר שופצו ומוכנים להכניס כסף ממחר. אנחנו מוכרים לכם שקט, לא הרפתקאות בטמבוריה בליסבון.
• שאלה: מה הסיכון במודל של קנייה על הנייר ("פליפ")?
  תשובה: הסיכון העיקרי הוא שיזם יפשוט את הרגל או יאחר דרסטית במסירה. בדיוק בגלל זה אנחנו עושים בדיקות נאותות אגרסיביות (Due Diligence) ליזם עצמו, להיסטוריית הבנייה שלו ולחוסנו הפיננסי, ומוודאים שה-CPCV כולל קנסות כבדים על איחורים וערבויות לכסף שלכם.
• שאלה: האם אני חייב לטוס לפורטוגל כדי לחתום?
  תשובה: ממש לא. בעזרת ייפוי כוח נוטריוני בינלאומי מתורגם ומאושר באפוסטיל, אנחנו יכולים לבצע את כל פעולות הרכישה, פתיחת חשבון הבנק וחתימות המשכנתא בשמכם. אתם מוזמנים לטוס כדי לשתות יין ירוק ולחגוג איתנו, אבל מבחינה משפטית – זה לא חובה.
• שאלה: מה קורה אם אין מספיק שוכרים?
  תשובה: מתוך הניסיון שלנו, אם קונים באזורים הנכונים (שכונות מעטפת למרכזים מבוקשים, אזורי תעסוקה ואקדמיה), הבעיה היא הפוכה. אנחנו מוצאים את עצמנו עם רשימות המתנה של שוכרים פוטנציאלים. מצוקת הדיור בפורטוגל היא אמיתית ומוכחת.
• שאלה: איך מתבצע מיסוי הרווחים? אני אשלם כפול בישראל ובפורטוגל?
  תשובה: יש אמנת מס בין ישראל לפורטוגל שנועדה למנוע כפל מס. אתם תשלמו מס בפורטוגל, ובישראל תעשו השלמה רק אם המס הישראלי גבוה יותר. נעזור ונכווין אתכם לאנשי המקצוע הנכונים כדי לייעל את עניין המס בצורה הטובה ביותר.
• שאלה: כמה זמן לוקח התהליך מיום שמתחילים ועד שיש לי נכס?
  תשובה: בממוצע, מהרגע שסיימנו את התכנון הפיננסי ויצאנו לאיתור, מדובר על בין חודשיים לארבעה חודשים עד לחתימת ההסכם הסופי והעברת הבעלות (Escritura), כמובן תלוי בקצב אישור המשכנתא על ידי הבנק הפורטוגלי.
• שאלה: למה לעבוד איתכם ולא עם סוכנות מקומית בפורטוגל?
  תשובה: כי סוכנות מקומית רוצה למכור לכם את מה שיש לה במלאי. אנחנו רוצים להתאים לכם את מה שנכון לכיס ולתוכנית שלכם. אנחנו בצד שלכם. אנחנו מדברים את השפה שלכם, מבינים את המנטליות והחוקים בישראל, ויודעים לגשר בינם לבין השוק המקומי בצורה חלקה, כולל הליווי המשפטי המחמיר ביותר.

המפתח להצלחה הוא לא הנכס, הוא מי שמחזיק לכם את היד בדרך אליו

בסופו של דבר, השקעות נדל"ן בפורטוגל הן כלי מדהים. כלי לייצור עושר, להגנה על הכסף שלכם מפני אינפלציה, וליצירת אפיק הכנסה נוסף בחו"ל שיכול לשנות את העתיד הפיננסי שלכם ושל המשפחה שלכם. אבל כלי טוב חייב להיות בידיים של מקצוענים.

ראינו מספיק עסקאות נהדרות, וראינו גם משקיעים עצמאיים שנפלו לבורות משפטיים שיכלו להימנע בקלות עם בדיקה פשוטה אחת של עורך דין מקומי. הפילוסופיה שלנו בבלזה נדל"ן ברורה: אנחנו לא מחפשים למכור לכם דירות. אנחנו מחפשים לבנות לכם תהליך כלכלי מצליח שתוכלו לישון איתו בשקט בלילה.

מתוך תפיסת העולם הזו, אנחנו מזמינים אתכם לא לעשות שום צעד לפני שנדבר. תעשו לעצמכם טובה, אל תקפצו למים לפני שבדקנו יחד את עומק הבריכה.

אנחנו מציעים לכם קביעת שיחת ייעוץ ללא עלות. שיחה אמיתית, מקצועית, שבה נבין יחד את המטרות שלכם, נסקור את האפשרויות, ונבנה את השלבים הראשונים לקראת ההשקעה החכמה הבאה שלכם.

האנשים שמלווים את ההשקעה שלכם מחכים לכם בצד השני של הקו.

בואו נדבר נדל"ן, בואו נדבר עסקים, בואו נדבר על העתיד שלכם בפורטוגל.