איפה הכי כדאי לקנות נכס להשקעה באירופה? גילויים מפתיעים!

אם הגעתם לכאן, כנראה שכבר הקלדתם בגוגל יותר מפעם אחת את צירוף המילים "השקעות נדל"ן באירופה". ואם אני צריך לנחש? סביר להניח שמצאתם את עצמכם טובעים בים של מידע סותר, הבטחות לתשואות של עשרות אחוזים בשנה, וסיפורים על ערים שאף אחד לא ידע לבטא את השם שלהן עד לפני חודשיים.

האינטרנט מלא ב"הזדמנויות של פעם בחיים", אבל מהניסיון של משרד בלזה נדל"ן, המציאות עובדת קצת אחרת.

אני חן בנזימן, ולאחר שנים של פעילות, יזמות והשקעות בשוק האמריקאי, חיפשתי את הדבר הבא. חיפשתי שוק שמשלב מינוף יעיל, תשואה יציבה, חוקים ברורים, והכי חשוב – פוטנציאל אמיתי לעליית ערך.

אחרי מאות שעות של ניתוח, טיסות, פגישות עם עורכי דין וקבלנים, מצאתי את היעד המדויק: פורטוגל. וליתר דיוק, העיר פורטו והצפון.

במאמר הזה, אני הולך לשים את כל הקלפים על השולחן. בלי מילים מפוצצות ובלי הבטחות חסרות בסיס.

אני הולך לקחת אתכם יד ביד ולהראות לכם בדיוק – אבל בדיוק – איך בונים השקעת נדל"ן מנצחת באירופה, שלב אחר שלב.

עד שתסיימו לקרוא את הטקסט הזה, תבינו למה השקעה נכונה לא מתחילה בחיפוש נכס, אלא בתכנון אסטרטגי; למה אתם לא צריכים להיות אלו ששוברים קירות; ואיך עם הון עצמי סביר לחלוטין, אפשר לייצר נכס מניב ויציב ביבשת הקלאסית.

אז תכינו לכם כוס קפה טוב, תתרווחו לאחור, וקחו נשימה עמוקה. אנחנו יוצאים לדרך.

למה כולם מדברים על אירופה, אבל רק מעטים באמת עושים כסף?

תראו, יבשת אירופה היא עצומה. יש בה שווקים מתעוררים, שווקים גוועים, ושווקים שהם פשוט בועה שמחכה לסיכה.

הטעות הראשונה שמשקיעים ישראלים עושים היא להתאהב בנכס. הם רואים תמונה של דירה יפהפייה עם מרפסת, מדמיינים את עצמם שותים שם יין בחופשת הקיץ, וקונים.

אבל אצלנו בבלזה נדל"ן, הגישה היא אחרת לחלוטין. השקעות נדל"ן מתחילות קודם כל בתכנון מותאם אישית ובתהליך נכון.

לפני שאנחנו בכלל פותחים מצגת של נכס, אנחנו בודקים את הנתונים המאקרו-כלכליים, את ההגירה הפנימית, את התשתיות המתוכננות ואת החקיקה המקומית.

נקודת הפתיחה: 60,000 עד 90,000 אירו

בואו נדבר רגע על מספרים, כי בסוף הכל מתכנס לזה.

הרבה אנשים חושבים שכדי להשקיע בנדל"ן איכותי בחו"ל, צריך להיות טייקון עם מיליונים בעו"ש.

המציאות המשמחת היא שהיום, בשוק של צפון פורטוגל, ההון המינימלי הנדרש כדי להיכנס למגרש של הגדולים ולייצר עסקה מצוינת עומד על בין 60 אלף ל-90 אלף אירו (Euro) בלבד.

זהו הון עצמי שמאפשר לכם, בעזרת תנאי המימון המצוינים והנוחים שיש לפורטוגל להציע, לרכוש נכס חדש או נכס יד שנייה במצב מעולה, מבלי לחנוק את התזרים החודשי שלכם.

זה בדיוק הסוויט-ספוט (Sweet Spot) שבו הסיכון נמוך, והפוטנציאל לעליית ערך ותשואה יציבה הוא הגבוה ביותר.

הסוד של פורטו והצפון (או: למה הפסקתי להסתכל על ליסבון)

אם תשאלו את התייר הממוצע על פורטוגל, המילה הראשונה שתקפוץ לו לראש היא ליסבון.

וליסבון היא אכן עיר מדהימה. אבל אנחנו כאן כדי לעשות עסקים, לא כדי להזמין כרטיסים לסיור טוק-טוק.

המחירים בליסבון כבר הגיעו לשיאים שמקשים על ייצור תשואה אטרקטיבית למשקיע החדש. מנגד, כשאני מסתכל על העיר פורטו והערים הסובבות אותה בצפון פורטוגל – אני מחייך.

3 סיבות שהופכות את צפון פורטוגל למגנט משקיעים

קודם כל, מדובר באזור שנמצא בתנופת פיתוח אדירה.

חברות ענק בינלאומיות פותחות שם מרכזים, סטודנטים מכל רחבי אירופה נוהרים לאוניברסיטאות המובילות של פורטו, וישנה הגירה פנימית של צעירים משכילים שמחפשים איכות חיים גבוהה בעלויות שפויות יותר מבירה.

שנית, התשתיות. הממשלה המקומית משקיעה מיליארדים בפיתוח הרכבות, הרחבת שדה התעופה של פורטו וכבישים חדשים שמחברים את הפריפריה הצפונית למרכז העיר בדקות ספורות.

ושלישית, הביקוש הקשיח לשכירות. בגלל כמות הסטודנטים והזוגות הצעירים, נוצר מצב של עודף ביקוש על היצע באזורים מסוימים, מה שמבטיח לנו כמשקיעים שקט תעשייתי ותפוסה כמעט מלאה לאורך כל השנה.

השיטה שלנו: איך עושים את זה נכון מבלי להרים פטיש?

יש איזה מיתוס כזה בעולם הנדל"ן, שאומר שכדי לעשות כסף צריך לקנות חורבה, להרוס אותה עד היסוד, לריב עם קבלנים שישה חודשים, ובסוף למכור ברווח.

אני מודה, יש בזה משהו רומנטי בסרטים הוליוודיים. אבל במציאות? זה מתכון לכאב ראש, במיוחד כשאתם יושבים בתל אביב והנכס נמצא במרחק של 5 שעות טיסה.

בבלזה נדל"ן, אנחנו מתמקדים בגישה הרבה יותר סולידית, נקייה ורווחית לטווח הארוך.

קנייה "על הנייר" מול דירות יד שנייה במצב מצוין

האסטרטגיה המרכזית שלנו מבוססת על שתי זרועות עיקריות שמוכיחות את עצמן פעם אחר פעם.

הזרוע הראשונה היא פרויקטים חדשים. אנחנו רוכשים נכסים מראשית דרכם ("על הנייר"), בשלבי הפריסייל (Pre-sale). למה?

כי כאן טמון הרווח היזמי שלכם. אתם קונים במחיר מוזל משמעותית, ממתינים בסבלנות עד לקבלת המפתח, וביום האכלוס הנכס שלכם כבר שווה כמה עשרות אלפי אירו יותר ממה ששילמתם עליו.

זה ה"פליפ" שלנו. פליפ של זמן וסבלנות, לא של אבק ובלוקים. משם, רוב המשקיעים שלנו בוחרים להשאיר את הנכס אצלם לטווח ארוך, ליהנות מהשכירות ומהמשך עליית הערך.

הזרוע השנייה היא דירות קיימות יד שנייה, אבל רק כאלו שנמצאות במצב טוב עד מצוין.

אנחנו לא מחפשים הרפתקאות של צנרת רקובה. אנחנו מחפשים דירות שדורשות לכל היותר ריענון קל, "פינישים" קוסמטיים, ומייד נכנסות למעגל ההשכרה ומייצרות תזרים חיובי לחשבון הבנק שלכם.

חומת המגן המשפטית: ההבדל בין השקעה להימור

עכשיו אנחנו מגיעים לחלק שהוא אולי החשוב ביותר במאמר הזה. ואני מבקש מכם את מלוא הריכוז.

כל מי שיכול למצוא דירה באינטרנט, יכול לקרוא לעצמו "משקיע". אבל מה שמפריד בין מקצוענים לחובבנים הוא המעטפת המשפטית והבדיקות המקדימות (Due Diligence).

השוק הפורטוגלי הוא שוק מסודר, מוסדר ומפוקח להפליא, אבל רק אם יודעים איך לעבוד איתו. מהניסיון של משרד בלזה נדל"ן, אין קיצורי דרך בשלב הזה.

הבדיקות המקדימות – סורקים כל מסמך בפינצטה

לפני שעובר אפילו אירו אחד מכיס לכיס, הצוות המשפטי המקומי שלנו, שאיתו אנחנו עובדים צמוד לאורך שנים, נכנס לתמונה.

אנחנו בודקים את תעודת הרישום של הנכס (Certidão Permanente), מוודאים שאין עליו עיקולים, חובות עבר או שעבודים מוסתרים.

אנחנו מוודאים את רישיון האכלוס (Licença de Utilização), כדי להבטיח שהנכס חוקי לחלוטין ויכול לשמש למטרה שאליה אנחנו מייעדים אותו.

אנחנו לא סומכים על "יהיה בסדר". אנחנו סומכים על מסמכים חתומים ועל עורכי דין מהשורה הראשונה בפורטוגל שמייצגים את האינטרס שלכם בלבד.

שלב ה-CPCV: החוזה שנותן לכם שקט נפשי

בפורטוגל יש מנגנון מדהים שנקרא CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda). בתרגום חופשי: חוזה הבטחה לקנייה ומכירה.

זהו למעשה חוזה מחייב שנחתם בין הקונה למוכר (או לקבלן) לפני ההשלמה הסופית של העסקה, והוא מעוגן בחוק הפורטוגלי בצורה חזקה מאוד.

לרוב, בשלב החתימה על ה-CPCV, התשלום הראשוני (המקדמה) מגיע לאזור ה-30% מערך הנכס.

למה זה כל כך טוב לנו? כי החוק בפורטוגל קובע שאם המוכר מחליט לסגת מהעסקה מכל סיבה שהיא לאחר חתימת ה-CPCV, הוא חייב להחזיר לכם כפליים מסכום המקדמה ששילמתם!

זהו מנגנון הגנה פנומנלי שמבטיח שהעסקאות יישארו יציבות ושכל הצדדים מחוייבים במאת האחוזים לתהליך.

ואנחנו בבלזה נדל"ן מלווים אתכם יד ביד בניסוח, בבדיקה ובמעמד החתימה של ה-CPCV, כדי לוודא שאתם מוגנים מכל כיוון אפשרי.

ומה לגבי רשות המיסים? הפתעות טובות בדרך

אני יודע, לדבר על מיסים זה בדרך כלל מרדים, אז אני אעשה את זה קצר, קולע, ובעיקר – משמח.

בפורטוגל מבינים שעידוד משקיעים הוא המפתח לצמיחה כלכלית, ולכן המגמה שם כרגע היא חיובית בצורה בלתי רגילה.

מס על הכנסה משכירות: חדשות שגורמות לחייך

כיום, המס על הכנסה משכירות משולם אחת לשנה ועומד על 25% מהרווח. זה נתון סביר לחלוטין ביחס לאירופה.

אבל – וזה אבל ענק – הפרלמנט הפורטוגלי כבר אישר מהלך אדיר, ובעתיד הקרוב מאוד המס הזה צפוי לרדת ל-10% בלבד!

תבינו את המשמעות של זה על התשואה נטו שלכם. זה פשוט גיים-צ'יינג'ר (Game Changer) אמיתי למשקיעים לטווח ארוך.

מס שבח (רווחי הון): לשלם רק על חצי

ומה קורה כשנרצה למכור את הנכס בעתיד ברווח יפה? כאן נכנס לתמונה מס השבח הפורטוגלי, שגם הוא פועל לטובתנו.

מס השבח בפורטוגל הוא מס פרוגרסיבי (מדורג), אבל היתרון העצום הוא שהוא חל ומשולם רק על 50% מהרווח בלבד.

בואו ניקח דוגמה פשוטה כדי לעשות סדר:

• קניתם דרכנו דירה חדשה על הנייר ב-250,000 אירו.
• אחרי כמה שנים, השוק עלה ומכרתם אותה ב-350,000 אירו.
• נוצר לכם רווח הון של 100,000 אירו.
• במדינות אחרות, הייתם משלמים מס על כל ה-100,000. בפורטוגל? אתם תשלמו מס מדורג רק על מחצית מהסכום, כלומר רק על 50,000 אירו! ה-50 אלף הנותרים הולכים ישירות לכיס שלכם, פטורים לגמרי.

מודל ה-360 של בלזה נדל"ן: אתם בישראל, ההשקעה עובדת בפורטוגל

בלזה נדל"ן הוקמה מתוך הבנה עמוקה, שנולדה מהשטח, שהשקעת נדל"ן בחו"ל ממש אינה מסתכמת רק ב"לאתר נכס".

למצוא דירה זה קל. לגרום לה להניב, לנהל אותה, לתחזק אותה, להתמודד מול הרשויות, הבנקים והשוכרים – זה כבר מקצוע.

אחרי שעבדנו עם אינספור משקיעים וליווינו תהליכי רכישה מורכבים מעבר לים, זיהינו צורך זעקתי: משקיעים ישראלים צריכים כתובת אחת. קורת גג אחת שמרכזת את כל שלבי ההשקעה תחת ניהול מקצועי אחד וחסר פשרות.

איך זה עובד בפועל?

בנינו מודל ליווי מלא שמכסה כל סנטימטר במסע ההשקעה שלכם.

זה מתחיל כאמור באיתור הנכסים המדויקים ביותר בפורטו והצפון (אלו שעומדים בקרטריונים המחמירים שלנו).

זה ממשיך דרך בדיקות הנאותות המשפטיות המחמירות, ליווי מימוני והשגת תנאי משכנתא אופטימליים מהבנקים המקומיים (כן, פורטוגל מעניקה משכנתאות למשקיעים זרים בתנאים נוחים).

ואז מגיע השלב של ניהול הנכס בפועל. מציאת שוכרים איכותיים, גביית שכר דירה, וטיפול בכל תקלה קטנה שאולי תצוץ.

ומה התפקיד שלכם בכל התהליך הזה? התפקיד שלכם הוא להישאר בישראל, להמשיך בשגרת החיים שלכם, בעבודה ובמשפחה, בזמן שההשקעה שלכם מתנהלת בפורטוגל באופן מקיף, בטוח ומקצועי.

אנחנו כמובן שומרים על קשר קבוע, עדכונים שוטפים ושקיפות מלאה. אתם לעולם לא תרגישו מנותקים מהנכס שלכם, אלא פשוט פטורים מכאב הראש שכרוך בו.

7 שאלות שמשקיעים תמיד שואלים אותי (וכנראה גם אתם)

1. האם 60 אלף אירו באמת מספיקים בשביל להתחיל?

חד משמעית כן. עם הון עצמי של 60 עד 90 אלף אירו, אנחנו יכולים לגשת לבנקים בפורטוגל ולקבל מימון בשיעורים של עד 70% מעלות הנכס (במקרים מסוימים). זה מאפשר לנו לרכוש נכסים איכותיים באזורי ביקוש חמים בצפון המדינה.

2. למה אתם לא ממליצים להתעסק בשיפוצים מאסיביים?

כי הזמן שלכם יקר, והמרחק עושה את שלו. פרויקטים של שיפוץ עמוק דורשים פיקוח יומיומי צמוד שקשה לנהל בשלט רחוק מבלי שהעלויות יתנפחו. כשאנחנו קונים נכס חדש על הנייר או דירה במצב מעולה, אנחנו מבטיחים שהנכס יתחיל לייצר הכנסה בהקדם האפשרי ובמינימום הפתעות.

3. מה קורה אם אני לא מדבר מילה בפורטוגזית?

בדיוק בשביל זה אנחנו כאן. הצוות שלנו, עורכי הדין, ורואי החשבון המקומיים שאנחנו עובדים איתם דוברים אנגלית שוטפת (ואנחנו בעברית כמובן), ומנהלים את כל התקשורת מול הרשויות. אתם לא תצטרכו להשתמש בגוגל טרנסלייט אפילו פעם אחת.

4. האם אני חייב לטוס לפורטוגל כדי לחתום על עסקת ה-CPCV?

ממש לא. באמצעות מתן ייפוי כוח משפטי מסודר לעורכי הדין שלנו בפורטוגל (תהליך פשוט שנעשה בארץ), אנחנו יכולים לבצע את כל החתימות בשמכם. למרות זאת, תמיד כיף לטוס לפורטו לשתות יין טוב ולראות את הנכס בעיניים!

5. מי דואג שהשוכר ישלם בזמן?

חברת הניהול המקומית שלנו. אנחנו עובדים עם חברות ניהול מהטובות ביותר בפורטו, שכל תפקידן הוא לסנן שוכרים קפדניים, לגבות כספים, ולהפקיד אותם ישירות לחשבון הבנק הייעודי שלכם.

6. למה החוקים החדשים בפורטוגל (הפחתת המס ל-10%) כל כך משמעותיים?

כי ברגע שמס ההכנסה על השכירות יורד מ-25% ל-10%, התשואה נטו (הכסף האמיתי שנשאר לכם בכיס) קופצת משמעותית. זה הופך את פורטוגל לאחת המדינות הכי אטרקטיביות באירופה למשקיעי נדל"ן מניב לטווח ארוך.

7. האם קל למכור את הנכס כשארצה לממש את ההשקעה?

השוק בפורטו ובצפון פורטוגל נהנה כיום מביקושים גבוהים מאוד, גם מצד מקומיים וגם מצד זרים. דירות חדשות או דירות יד שנייה מתוחזקות היטב נמכרות מהר, במיוחד בגלל המחסור הכללי בהיצע דיור איכותי באזורים הללו.

הצעד הבא שלכם אל עבר ההשקעה הנכונה

השקעה בנדל"ן בפורטוגל היא לא קסם, ואין פה הבטחות להתעשרות בין לילה.

יש פה תהליך. תהליך מקצועי, מסודר, שמבוסס על מספרים, חוקים ברורים, ובחירה מוקפדת של מיקומים בעלי פוטנציאל השבחה מוכח.

בבלזה נדל"ן, אנחנו לא מוכרים חלומות. אנחנו מוכרים שקט נפשי, מקצוענות וליווי הדוק מהרגע שהחלטתם שאתם רוצים להשקיע, ועד שהשוכר הראשון נכנס לדירה החדשה שלכם.

אנחנו האנשים שמלווים את ההשקעה שלכם בפועל, דואגים לכל פרט משפטי קטן, ומוודאים שהכסף שלכם עובד קשה עבורכם בצורה הבטוחה ביותר.

אם יש לכם הון של 60-90 אלף אירו, ואתם מבינים שנדל"ן באירופה עושים עם מקצוענים או שלא עושים בכלל – אנחנו מזמינים אתכם לעשות את הצעד הראשון והכי פשוט.

צרו איתנו קשר לקביעת שיחת ייעוץ אישית, ללא כל עלות וללא התחייבות.

נשב, נכיר, נשמע על המטרות הפיננסיות שלכם, ונדגים לכם כיצד המודל של בלזה נדל"ן יכול להפוך את פורטו לבית ההשקעות הפרטי שלכם.